限制性政策，是一定經(jīng)濟環(huán)境和市場條件下的特定產(chǎn)物，將會隨著環(huán)境和市場的變化而進行動態(tài)調(diào)整。今年1月“國八條”出臺以來，房價正在降溫，實行限購的城市效果更為明顯。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市房價情況是，39個實施限購的大中城市房價比2010年上漲了4.53%;31個非限購大中城市房價比2010年上漲了4.82%，由此可見，實施限購城市的房價定基漲幅明顯小于未限購城市的房價定基漲幅。只不過，少數(shù)未實行限購的城市，房價漲幅偏大，引起了決策層的擔憂。
就今年下半年的短期時間而論，限制性政策仍將持續(xù)。7月12日國務院常務會議指出，當前存在的主要問題是：部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松;要求各地從嚴把握和執(zhí)行房價控制目標，促進房價合理回歸，已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。由此可見，下半年限購、限貸、限價等政策難以放松。而且，少數(shù)城市還有可能加入限購陣營。
當前，在尚未限購城市中，有三類城市有可能備選：第一類是房價絕對值較高的城市：包括珠海、臺州、昆山、張家港、湖州、嘉興、吳江、常熟、江陰、揚州等。第二類按70個大中城市房價指數(shù)，房價漲幅較高城市(比去年漲 6%以上，環(huán)比漲0.3%左右) ：主要有岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、常德等。第三類是北京、上海、廣州、深圳周邊中小城市：這些大都市實行限購后，部分自住、投資、投機需求涌入周邊城市，導致這些城市的房價上漲偏快，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。
筆者預計，國家將以第三類為主要考慮因素，同時兼顧第一、二種因素，來選擇將要新限購的城市。總體而言，由于這些城市中的大部分的住宅市場正在降溫，房價漲幅總體趨緩，所以最終實行限購的城市數(shù)量將會比較少，預計不會超過20個，極可能為10個左右。
另外，已經(jīng)實行限購的城市，總體上將從嚴執(zhí)行，其中部分房價漲幅較高的城市(比去年漲6%以上，環(huán)比漲 0.3%左右)：包括烏魯木齊、石家莊、長沙、南昌、蘭州、西寧、鄭州等，或?qū)⒈黄葟膰缊?zhí)行已有的限購政策。比如，近日上海市房管局出臺《關于加強本市商品住房銷售行為監(jiān)管嚴格執(zhí)行住房限售政策等有關問題的通知》，要求非本市戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的，個人所得稅的申報日期須符合“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計繳納滿12個月”的規(guī)定，補繳的不予認可。
從中期分析，限制性政策將逐步放開。今年1月的“新國八條”中的措辭是：“在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施”，也即中央承認限購只是暫時的權宜之計。按當前市場走勢，下半年全國住宅市場還將繼續(xù)降溫，保持調(diào)整態(tài)勢，尤其是下半年將迎來房價拐點，房價只要保持基本穩(wěn)定或小幅下跌半年左右，政府就會認為調(diào)控效果顯著，也就會適度放松限制性政策。另外，如果經(jīng)濟下滑速度超過政府預期，也會促使房地產(chǎn)調(diào)控政策松動。
還有一個因素值得關注，2010年月12月中央經(jīng)濟工作會議中，首次提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，去年全國新開工保障房590萬套，今明兩年計劃各開工1000萬套，隨著保障房供應量和保障面的快速擴大，越來越多的中低收入家庭和住房困難群體將從中受益，在此形勢下，預期2012年之后，國家將逐步放松對于商品住宅市場的控制力度。
在中央正式放松或取消限購令之前，部分地方政府將會搶先行動，尤其是自認為房價并不算高的中西部城市，因為地方政府并不愿看到土地出讓金和房地產(chǎn)稅收大幅減少，也不希望樓市低迷拖累地方經(jīng)濟增長。在已出臺的限購文件中，部分城市如貴陽、濟南等，明確提出政策有效期截止到2011年12月31日，南寧規(guī)定截止至2012年2月29日。因此，預期明年將有部分城市放松或取消限購措施。
